The collapse of the US property bubble has ensured serious underperformance from the housing sector over the past nine quarters. This is its second-longest such run since 1960, beaten only by the double dip of 1980, when interest rates rocketed. Total demand – i.e. for existing and new homes – has slumped by around 3 million units per year since its 2005 peak, to 5.5 million units, and that compares with a long-term average of around 6.2 million units. At less than 1 million units per year, housing starts are running at 57% below their 2005 level. Even so, stocks of unsold homes have not declined. Indeed, the number of apartments for sale has risen sharply to around 4.4 million. In terms of months of sales, stocks are at record highs. Depending on the market segment, they amount to between 11 and 14 months of sales, and the market’s equilibrium has historically been at around 5-6 months.

 

Rising interest rates on floating-rate exotic mortgages and the failure of banks to pass on lower Fed rates to borrowers have boosted the number of defaulting loans and foreclosures of houses and apartments (0.83% of all loans, compared with a long-term average of about 0.3%). Bankruptcies are one of the factors keeping stocks high, as financial institutions tend to put foreclosed property straight onto the market. This perverse behaviour is hampering any return of equilibrium to supply and demand in the housing sector.

 

L’éclatement de la bulle immobilière américaine a poussé le secteur du logement à fortement contre performer depuis neuf trimestres consécutifs. C’est la deuxième séquence la plus longue depuis 1960 après la crise en double creux de 1980, qui se caractérisait par des taux d’intérêt stratosphériques. La demande totale (maisons existantes, neuves et appartements) a connu une chute d’environ 3 millions d’unités depuis le sommet de 2005 pour s’établir à seulement 5.5 millions d’unités, très en dessous de la moyenne historique qui se situe environ à 6.2 millions d’unités. Le total des mises en chantiers a été divisé par plus de deux depuis le sommet de 2005 (-57%), le portant à moins de 1 millions d’unités en rythme annualisé. Pour autant, le parc d’invendus n’a quasiment pas diminué en dépit de l’effondrement de la demande de logements. Le nombre d’appartements à vendre a grimpé en flèche pour se situer à quelques 4.4 millions d’unités. Les stocks atteignent par ailleurs un nouveau sommet en nombre de mois d’écoulement : les logements à vendre représentent entre 11 et 14 mois de ventes selon le segment de marché, le niveau d’équilibre se situant historiquement entre 5 et 6 mois.

 

La hausse des taux d’intérêt des hypothèques exotiques à taux variables conjugué à la non répercussion des baisses de taux directeurs aux taux hypothécaires conventionnels ont fait monter en flèche le nombre de prêts en défaillance et de saisies de maisons et d’appartements (0.83% de l’ensemble des prêts contre une moyenne historique autour de 0.3%). Les mises en faillite sont un facteur supplémentaire qui pousse au maintien des stocks à un haut niveau, les établissements financiers ayant tendance à remettre immédiatement sur le marché les habitations saisies. Cette dynamique perverse rend le retour à l’équilibre entre l’offre et la demande difficile dans le secteur du logement.